WOMENOMICS DAILY NEWS
Womenomics
22. Kwietnia 2020

Okiem prawniczki: Covid-19 a umowy najmu, leasingi, kredyty

Żyjemy w ciekawych czasach, trudnych i pełnych wyzwań. Sytuacja związana z epidemią, która miała być tymczasowa powoli staje się nową normalnością. Czas najwyższy wyjść jej naprzeciw i sprawdzić, jakie mamy możliwości działania w diametralnie zmienionych okolicznościach.

TARCZE ANTYKRYZYSOWE 1.0, 2.0,..

Możemy liczyć na pomoc rządu i kolejne wersje tarczy antykryzysowej. Z ostatniego miesiąca wynika jednak, iż zaproponowane rozwiązania niestety nie rozwiążą problemów przedsiębiorców, jakim zmuszeni są stawiać czoła. W zasadzie cała branża usługowa wyłączona jest od możliwości działania, zamknięte są restauracje, hotele, leży turystyka, zakłady fryzjerskie, szkolenia, targi, kongresy, konferencje.

KOSZTY STAŁE DZIAŁALNOŚCI

Dużym problemem są comiesięczne koszty działalności, jakie przedsiębiorca musi ponosić niezależnie od tego czy osiąga dochód czy siedzi zamknięty w domu na ogólnonarodowej kwarantannie. Sen z oka spędza comiesięczny czynsz, który w zależności od lokalizacji może wynosić nawet kilkanaście tysięcy złotych, niezapłacone raty kredytów lub leasingów zaciągniętych na zakup sprzętu, wyposażenia czy floty transportowej. Problemem mogą okazać się również zatory płatnicze, część naszych kontrahentów może bowiem zaprzestać spłacania swoich należności. No i oczywiście koszty pracownicze. Wszystko to może przerazić swoim ogromem najbardziej doświadczonego człowieka. Dlatego warto na spokojnie i po małym fragmencie przeanalizować możliwości związane z „cięciem kosztów”. Nawet największego słonia da się zjeść po kawałku 😊

UMOWY NAJMU

Na początek warto uważnie przeczytać umowę najmu lokalu, w którym wykonujemy działalność. Czy jest to umowa z osobą prywatną, firmą czy galerią handlową. Sprawdzić, czy zawiera ona uregulowania na wypadek wystąpienia siły wyższej. Czy są w niej gotowe rozwiązania na tak niecodzienną sytuację. Następnie możemy wystąpić z propozycją obniżenia czynszu na czas trwania narzuconych odgórnie utrudnień. Może to być obniżka o 20 %, 30%, 50 %, są też sytuacje, gdy właściciel lokalu mając taką możliwość, obniżył czynsz do symbolicznej złotówki. Każda opcja jest możliwa, mamy zasadę swobody umów, więc nie bójmy się przystąpienia do negocjacji. Warto dobrze uzasadnić, dlaczego płatność czynszu może być dla nas problemem – czyli w jaki sposób COVID-19 wpłynął na naszą branżę i czy podlega ona dodatkowym szczególnym obostrzeniom – jak np. zakaz prowadzenia działalności gastronomicznej, rozrywkowej, handlowej. W przypadku lokali położonych w galeriach handlowych, zamkniętych decyzją rządu do odwołania, zaproponowano dedykowane im rozwiązania. Ustawą o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązania związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw z dnia 31 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 568), wprowadzono specyficzne uregulowanie najmów w galeriach handlowych powyżej 2 tys. Mkw. W skrócie - wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy czy innej podobnej. Teoretycznie są one korzystne dla najemców, choć wiele głosów podkreśla, iż stanowią one ułatwienie dla galerii a nie sklepów w nich położonych. Zwraca się uwagę na fakt, iż z chwilą niezłożenia przez najemcę oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach w ustawowym terminie, wynajmujący nie jest związany regułą o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, co w praktyce oznacza, że może np. naliczyć czynsz i inne opłaty eksploatacyjne z mocą wsteczną. Warto więc skonsultować zapisy z doświadczonym prawnikiem, który dopilnuje, aby nasze interesy w prawidłowy sposób zostały zabezpieczone.

NADZWYCZAJNA ZMIANA STOSUNKÓW

Warto zastanowić się także, jak ma się do prowadzonej przez nas działalności klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków czyli rebus sic stantibus, wyrażona w art. 357(1) kodeksu cywilnego. Przewiduje ona, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Jeśli nie dojdziemy więc z drugą stroną umowy do porozumienia, możemy poddać pod decyzję sądu zmianę jej warunków. Swoje stanowisko trzeba uzasadnić i udowodnić, warto więc od początku gromadzić dokumenty, które później będziemy mogli wykorzystać. Niewątpliwie stan zagrożenia epidemicznego, epidemię, która prawnie została stwierdzona Rozporządzeniami Ministra Zdrowia z 13, 20 i 31 marca br., należy traktować jako zdarzenie związane z siłami przyrody (siłę wyższą).

LEASINGI I KREDYTY

Jeżeli korzystamy z finansowania zewnętrznego, warto sprawdzić, czy mamy możliwość odroczenia płatności rat kredytu lub leasingu na określony czas. Wiele instytucji wprowadziło taką możliwość i nawet samodzielnie proponuje swoim klientom „wakacje” kredytowe. Jak zawsze trzeba podejść do tego rozwiązania z rozwagą i przeanalizować warunki na jakich odroczenie takie następuje – czy faktycznie jesteśmy zwolnieni od płatności, czy może przez okres odroczenia płacimy raty odsetkowe albo koszty manipulacyjne, jak odroczenie wpływa na kapitał pozostały do spłaty. Dopiero gdy mamy pewność, że zaproponowane rozwiązanie jest dla nas korzystne i nie przyniesie zwiększenia obciążeń w dalszym okresie – warto z niego skorzystać. To tylko część możliwości z jakie mamy do dyspozycji. Na pewno jest on pełen wyzwań i konieczności reakcji na zachodzące zmiany. Być może w nowej rzeczywistości przyjdzie nam funkcjonować o wiele dłużej niż zakładaliśmy. Warto się na to spokojnie przygotować.

Karolina Szulc-Nagłowska – adwokat, mediator sądowy wpisany na listę Sądu Okręgowego we Wrocławiu oraz członkini Centrum Mediacji przy Naczelnej Radzie Adwokackiej. Posiada bogate doświadczenie w sprawach o władzę rodzicielską, kontakty z dziećmi, alimenty, rozdzielność i podział majątku. Od kilku lat specjalizuje się w uzyskiwaniu odszkodowań od linii lotniczych za opóźnienie lotu na podstawie przepisów Rozporządzenia UE. Doświadczenie zdobyła w Kancelarii Prawnej Baker & McKenzie , a także w Clifford Chance. Indywidulaną kancelarię adwokacką prowadzi od 2005 roku, zaś praktykę w zawodzie pod okiem doświadczonych prawników od 2000 roku. Więcej na www.mecenas.biz www.mecenas.biz fot. Luiza Różycka

Zobacz jeszcze:
INSTAGRAM